Алекс Гурион, МВА, Университет Торонто

В предыдущей статье мы обсуждали фундаментальные принципы организации и структуры РИТов (Инвестиционных трастов по работе с недвижимостью), а также основные преимущества инвестирования через подобные трасты. Давайте еще раз подчеркнем оcновные характеристики РИТов, необходимые для продолжения сегодняшнего разговора:

РИТы предоставляют индивидуальным инвесторам уникальную возможность участвовать в бизнесе и получении доходов гостиничных комплексов, торговых центров, больниц и других коплексов.

Характерной особенностью РИТов является сквозной характер распределения прибыли, при котором корпорация обязана практически полностью выплачивать заработанную прибыль своим акционерам в виде дивидендов.

РИТы выплачивают дивиденды от 8 до 15% в год.

Полученная прибыль не облагается налогом на корпоративном уровне. Ликвидность, т.е. возможность немедленного превращения права собственности на недвижимость в наличные деньги.

История создания первого РИТа в США датируется 1880-ым годом. В те времена инвесторов привлекла идея освобождения от налога на прибыль на корпоративном уровне при условии выплаты этой прибыли акционерам траста. Однако в 1930 году правительство решило отменить данную льготу, в результате чего прибыль инвесторов оказалась обложена налогом дважды: сначала на корпоративном уровне, а затем в руках индивидуальных вкладчиков.

В отличие от других инвестиционных компаний, занимающихся акциями и облигациями, РИТы не смогли добиться отмены данного законодательства в течение последующих 30 лет. Только после Второй Мировой Войны и последующей острой нехватки средств для финансирования строительных проектов, президент Эйзенхауэр в 1960 году подписал закон о восстановлении налоговых привилегий для РИТов и их классификации в качестве “сквозных” корпораций. В результате этого проблема двойного налогообложения была ликвидирована, что способствовало привлечению новых инвестиций в недвижимость. Принятое в 1960 году законодательство, за исключением небольших поправок, остается в силе и по настоящий день.

Новая волна инвестиций в РИТы началась в конце 80-х годов после отмены ряда налоговых льгот, связанных с недвижимостью. Основная привлекательность РИТов связана с получением высоких дивидендов и потенциальным ростом вложенного капитала. После налоговой реформы в США в 1986 году РИТы получили право непосредственного управления недвижимостью. Кроме того, в 1993 году, после соответствующего изменения законодательства, доступ к инвестированию в РИТы получили пенсионные фонды.

Рост инвестиций в РИТы продолжает оставаться на высоком уровне: в настоящее время РИТы владеют примерно 8.3% от 1.3 триллиона долларов, вложенных в недвижимость США. В Америке в настоящее время действуют свыше 300 РИТов, чьи акции представлены на бирже. Средний ежедневный оборот продаж акций увеличился за последние три года в четыре раза и превысил 260 миллионов.

В Канаде наибольшей известностью пользуются 14 РИТов, самым крупным из которых является RioCan RealEstate Investment Trust, владеющий сетью торговых центров по всей стране. Акции RioCan представлены на Торонтской бирже под символом RYL.UN, рыночная капитализация траста превышает 1 миллиард долларов, траст выплачивает ежемесячные дивиденды в размере 8.5 центов ($1.02 в год), что при сегодняшней цене $9.25 за акцию составляет 11.02% в год. Существуют трасты, выплачивающие более низкие или более высокие дивиденды, в зависимости от своего размера, прибыльности бизнеса и других факторов. Безусловно, любому инвестору, интересующемуся размещением средств в РИТе, следует получить профессиональную консультацию у своего брокера.

РИТы можно подразделить на следующие основные категории:

Фондовые РИТы: (87%)

Фондовые РИТы инвестируют непосредственно в объекты недвижимости и соответственно владеют этой недвижимостью. Их доход определяется размером собираемой арендной платы.

Залоговые РИТы (9%)

Залоговые РИТы предоставляют залоговые кредиты и владеют закладными на объекты недвижимости. РИТы также могут покупать существующие закладные по ранее предоставленным кредитам другими финансовыми организациями (например, банками). Доход залоговых РИТов складывается из интереса, получаемого по предоставленным кредитам.

Гибридные РИТы (4%)

Гибридные РИТы применяют комбинированную стратегию инвестирования в недвижимость, как покупая объекты недвижимости непосредственно, так и предоставляя залоговые кредиты.

В целом РИТы и их акции имеют много общего с характеристиками акций компаний мелкой и средней капитализации и облигациями. Рыночная капитализация среднего РИТа равняется примерно 340 миллионам долларов. РИТы составляют примерно 6% суммарного индекса мелких компаний, который называется Russell 2000. Тем не менее РИТы гораздо более привлекательны по сравнению с акциями и облигациями с точки зрения дивидендов: в среднем РИТы выплачивают около 9% дивидендов, что в 6 раз больше дивидендов, выплачиваемых в среднем корпорациями, входящими в Russell 2000.

Результаты деятельности РИТов и стоимость их акций во многом определяются текущей стоимостью недвижимости, которой они владеют. Одним из основных преимуществ инвестирования в РИТы является почти полное отсутствие корреляции стоимости их акций с общим состоянием рынка ценных бумаг. Более того, относительно небольшие перепады в стоимости акций РИТов и определенная степень защищенности их активов от инфляции делают их чрезвычайно привлекательными для инвесторов в периоды финансовых передряг на биржах мира.

Кроме того, инвестирование в РИТы не требует определенной минимальной суммы, как, например, покупка облигаций, и обеспечивает инвестора текущим доходом, который отличается высоким уровнем стабильности и интереса. При этом деятельность РИТов отслеживается независимыми директорами, аудиторами, аналитиками и финансовой прессой.

Что можно ожидать от средств, вложенных в РИТы? Прежде всего, это дивиденды, намного превышающие уровень дивидендов, выплачиваемых другими публичными акционерными компаниями. Конечно, общий доход или возвратность на вложенные средства определяется не только дивидендами, но и увеличением стоимости акций, т.е. ростом капитала. Надо отдавать себе отчет в том, что стоимость на бирже любой акции может как расти, так и падать. Тем не менее, можно с большой долей уверенности заключить, что потенциал роста стоимости акций РИТов больше риска их падения. В целом рынок недвижимости восстанавливается после сокрушительного падения в конце 80-х - начале 90-х годов. Более того, наблюдается значительное увеличение интереса к РИТам со стороны институциональных инвесторов, таких, как пенсионные фонды. Кроме того, РИТы, как и любые другие корпорации, могут развиваться путем поглащения других РИТов и таким образом увеличивать стоимость своих акций независимо от роста цен на недвижимость.